10月瑞信“崩盘”，就有很多人在大谈特谈“下一个雷曼时刻”。最近，黑石又突然刷屏，说是这个另类投资界大佬正在面临前所未有的流动性危机，开始出现“挤兑”，好像雷曼倒下的前一刻。
这究竟是怎么一回事？我们先来认识一下黑石，以及黑石旗下这次暴雷的房地产投资基金BRIET，再来了解整件事情的脉络吧。
黑石集团（Blackstone Group），此前叫“百仕通集团”，2010年10月将中文名称变更为“黑石”，总部位于美国纽约，由曾共同在雷曼兄弟公司共过事的彼得·彼得森(Peter G. Peterson)和史蒂夫·施瓦茨曼(Steve Schwarzman) 在1985年共同创建。史蒂芬.斯瓦茨曼还有一个好听的中文名，叫苏世民。2007年6月22日，黑石集团在纽约证券交易所挂牌上市。
黑石集团是美国规模最大的上市投资管理公司，也是世界知名的顶级投资公司，在全世界十多个大城市都设有办事机构。目前，黑石总资产管理规模(AUM)达到9509亿美元的资产，相较于2018年的4700亿美元翻了一番，是全球最大的私募股权机构（PE）。根据黑石预计，今年底其管理规模将提升至1万亿美元，成为史上第一个万亿级私募机构。此前黑石计划在2026年实现该目标。
黑石共有4大业务部门，分别是PE基金、房地产基金、信贷基金以及对冲基金。其中，拥有着3190亿美金资产的房地产基金，是黑石其中最重要的一大业务部门。2021年，黑石旗下管理的不动产资产规模一举超越了私募股权的传统业务，跃居黑石第一大核心资产板块。2022年，黑石的私募股权募集资金225亿美元，而不动产则募集了335亿美元，远远超越前者。
本次刷屏事件主角是黑石的房地产业务之中的黑石房地产投资基金（Blackstone Real Estate Income Trust，BREIT）。
BREIT基金创立于2017年，被设计成一个类似于永久的基金，以满足房地产行业的重资产、投资周期长、流动性低的需要。自成立以来，BREIT基金一直都是黑石集团的“拳头产品”，年化收益率高达13%，同时分红收益率为4.4%，累计吸引高达700亿美元的股本，若考虑杠杆，该基金的总规模高达1250亿美元。
BREIT基金设有5%的年化收益率线，收益高于5%的时候，会收取1.25%的管理费，和12.5%的收益分成。BREIT还有严格的赎回限制，只允许客户每月赎回不超过公司净资产规模的2%，每季度不超过5%。
BREIT主要投资标地是低流动性的私募股权与房地产业务，房地产投资占其资产管理规模的三成以上。BREIT还有一个特点是“高杠杆”。截至第三季度末，BREIT拥有93亿美元的可用流动资金，但其中只有14亿美元是现金，其余的是信贷额度和其他借贷能力。而截至9月底，BREIT的未偿债务为680亿美元，基金杠杆率远高于Prologis等类似的公共房地产投资信托基金。
这种“资产低流动性”+“高杠杆”的组合使得BREIT在市场下行阶段极易遭受流动性危机，在赎回压力面前，黑石不得不甩卖筹资。
据报道，黑石发送给客户的信件显示，今年10月要求赎回资金的申请达到18亿美元，占公司净资产规模的2.7%。虽然超标，但在董事会批准后获得100%履行。
到了11月，赎回请求又超标了，黑石开始顶不住了，只批准了BREIT基金43%的赎回申请，共计13亿美元。
这引发基金投资者恐慌，12月赎回卖盘蜂拥而入，黑石开始出手限制赎回。黑石发给客户的信件显示，12月，该公司只有占净资产规模0.3%的额度可供投资者赎回资金。
为了应对基金赎回，黑石正在紧急筹划出售拉斯维加斯赌场等地产项目，计划出售其持有的两家赌场的50%股份，估值在13亿美元左右，这可谓杯水车薪。
说起来，BREIT遭遇大规模赎回的原因之一，竟是表现得太过优异。据黑石统计，今年以来，BRIET基金回报率高达9.3%，而同期公开交易的REIT指数下跌逾3%。由于BRIET基金不在交易所交易，其不动产定价与评估都是黑石自己说了算，存在资产净值评估过高的风险。投资者认为，是套现离场的时候了。
当然，更核心的原因是，美国持续加息，利率不断上升，融资变得更加昂贵，对房地产价值造成压力。今年，30年期按揭贷款利率从年初的2.98%一路上扬至7.1%，创下2002年的新高。目前利率仍高达6.49%。10月，美国购房者信心指数快速滑落至39，创下1980年代以来最低水平。房屋建筑商也一样，信心不足，几个月之内被腰斩。11月，NAHB房地产指数仅仅只有33，接近2020年5月新冠封锁时的最低点，低于2007年2月的水平。NAHB指数是美国房屋销售以及整体支出的一个领先指标。指数高于50，表明房地产市场在扩张，低于50表明在收缩。BRIET的投资者越来越担心，黑石在调整该投资工具的估值方面行动迟缓。
市场担心的是，大多数投资者已不愿将资金进行再投入，而黑石陷入了"出售资产—满足赎回—净值下跌—更多投资者赎回"的恶性循环之中。对于金融机构来说，流动性就是生命线，丧失了流动性，就等于失去了市场信誉，手中再多的资产可能都无法变现。关键是这会造成市场中的连锁反应，金融机构人人自危，这很可能会引发类似2008年的雷曼危机，从而造成新一波的金融海啸席卷全球。
然而，08年次贷危机的核心问题是美国发放了大量的不良房屋贷款，断供潮引发了整个金融市场的流动性危机。目前黑石的情况显然不是如此。而且，黑石强劲的业绩记录、支持性的市场基本面以及宏观背景改善的空间，应有助于缓解潜在的流出压力。
现在的情况是不大乐观，但也不至于总是喊狼来了。喊得多了，等狼真来的那一天，就没人相信了。
