美国人不爱买房？误会！

在我们的固有观念里，美国人是不爱买房的，他们喜欢超前消费，四海为家。

然而，从历史来看，美国的住房拥有率并不算低，在全世界范围算是中等水平。自1960年以来，美国住房拥有率一直保持在61-65%的范围，2004年最高甚至逼近70%。

事实上，长期以来，拥有自己的房屋一直是美国梦的一部分。然而，买房路上最大的绊脚石不是喜不喜欢，而是手头有没有足够的钱。

为了让更多人有足够的钱买房，美国都做了哪些努力呢？让我们一起来回顾美国抵押贷款的历史吧。

拥有房屋的想法一直存在，但抵押贷款是一个相对较新的概念。事实上，借钱买房的选择只存在了几百年。

1782年1月7日，由联邦议会创建的北美银行在费城开始运营，成为美国第一家国家商业银行，美国那时才发放第一笔真正的抵押贷款。

到 1800 年代，银行和抵押贷款很普遍。不过，在那个时候，贷方提供的抵押贷款期限很短，买家很难获得资格。1820年至1860年间，银行数量增加，这也导致贷款量增加。在此期间，放债机构发放了0.55至7亿美元的抵押贷款。

1800年代末，一波又一波的移民登陆美国海岸，导致对房产的需求大幅增加。反过来，对抵押贷款的需求有所上升。

然而，1864年的联邦银行法禁止商业银行提供抵押贷款；人寿保险公司和互助储蓄银行也受到严格监管，并且经常被禁止跨州或距其所在地一定距离以外的地方放贷。

于是，当时主要的机构抵押贷款金融机构是各地的建筑和贷款协会 (B&L)。B&L 在1830年代从快速工业化的英国引进，主要在东北部和中西部经营。到 1880 年代，由于快速城市化，加上在全国缺乏竞争，B&L显着增加。

1893年，每个州、1000多个县和 2000 个城市有5600个 B&L 在运作。大约 140 万美国人是B&L的成员，大约1/8的非农自住房屋通过B&L融资。1927 年，B&L达到巅峰时期，数量达到12804个，为1130万会员提供服务，总资产 72 亿美元。

B&L的抵押贷款结构很复杂，通常使用所谓的“股份积累”合同。会员如果需要 1,000美元的贷款，他将以每股200美元的到期价值向B&L认购5股股票，然后通过每周或每月分期付款的方式来积累这些股票。获得贷款资格后，还需要出价高于其他会员，才能获得住房贷款。

在经济繁荣时期，会员预计需要大约12年的时间才能通过股息和存款积累足够的钱来一次偿还全部 1,000美元的贷款。

1870年代，抵押贷款公司和信托公司如雨后春笋般涌现，并引入了欧洲的另一项创新——抵押贷款支持证券 (MBS)。美国最早的这类抵押贷款公司成立于 1871年。

不过，那时的MBS和现在的MBS很不相同。抵押贷款公司自己编写抵押贷款，然后发行债券或证券等同于它持有的所有抵押贷款的价值。它通过以高于债券支付利率的利率收取贷款利息来赚钱。

抵押贷款公司提供的贷款通常是短期的，在10年内到期，每年只偿还两次。贷款期限结束后，借款人必须全额支付房产欠款。截至1900年代初期，购房者仍需为购房支付50%的巨额首付，通常只有5或6年的摊销期。这意味着，大多数人都很难拥有房产。

大萧条后，商业融资几乎消失了，导致依赖这些资金来源的公司集体倒闭。反过来，房价暴跌，苦苦挣扎的房主出售房产以减轻开支变得极其困难。抵押贷款和其他账单未付，数百万人面临失去房屋止赎的风险。

1933年，《房主贷款法》签署，成立房主贷款公司 (HOLC)，负责向银行和金融机构以及无力负担房屋相关费用的美国人提供救济。1933年至1936年间，HOLC向银行和其他留置权持有人提供政府担保的债券，获得100万笔违约抵押贷款（约占全美所有非农自住房屋的10%），并将其改为固定利率的长期贷款。借款人可以选择偿还15年期抵押贷款，或30年期抵押贷款。这些贷款是按固定时间表偿还的，在固定的时间段内每月还款，直接用于减少贷款本金和利息。

1934年，联邦住房管理局 (FHA) 作为联邦政府下属的住房机构成立，以帮助家庭更容易获得融资，并让贷方有信心再次放贷。所有FHA支持的抵押贷款都是长期（即20到30年）完全摊销的贷款，并且只需要低至10%的首付。

1938年，政府特许成立联邦国家抵押贷款协会，即房利美（Fannie Mae），这被称为政府赞助企业 (GSE)，进一步帮助解决大萧条造成的抵押贷款问题。房利美从抵押贷款机构购买 FHA 支持的贷款，这样一来，贷方手头有更多的流动性，并且能够向买家提供更多的住房贷款，购房者也更容易负担得起购房费用。

1944年，军人重新调整法案（俗称 GI 法案）通过，为退伍军人提供了一系列福利，包括低息抵押贷款。虽然退伍军人管理局 (VA) 不提供贷款，但如果退伍军人违约，它将支付高达50%的贷款或高达2,000美元。当时平均房价约为 8,600美元，还款期为20年。此外，VA 贷款的利率不能超过 4%，而且通常不需要首付。根据 Fetter，这些贷款占1940年至1960年间房屋拥有率总体增长的大约7.4%。

另外，第二次世界大战后，国会授权FHA为新建筑提供30年贷款保险，并在几年后为购买现有房屋提供保险。这有助于更多的买家进入市场，并通过让买家更负担得起购房费用来大大降低止赎率。

1968年，《住房和城市发展法案》签署，创立了政府全国抵押贷款协会，即从房利美中分离出来的吉利美（Ginnie Mae），并在1970年发行了首只现代意义的住房抵押贷款支持证券MBS。

随着婴儿潮一代在1970年代长大成人，对住房的需求仍在继续。于是，国会特许了第二家GSE，即联邦住房贷款抵押公司，也称为房地美（Freddie Mac）。与房利美一样，房地美通过从贷方购买抵押贷款以释放现金，然后将其打包提供给投资者来实现这一目标。

为了让房利美和房地美成为二级抵押贷款市场上的竞争对手，1968年，房利美被私有化。1970年，两房都被允许购买不受FHA或VA支持的贷款。

不过，1970年代的高通胀，对抵押贷款产生了巨大影响。到1979年，美国联邦基金利率高达 11.20%，这让寻求抵押贷款的人难以负担抵押贷款。

1980年代，出现了可调整利率抵押贷款（ARM）。顾名思义，ARM允许借款人通过在整个贷款期限内调整贷款利率，以从利率波动中获益。

例如，假设借款人签署了16.63%利率（1981年的年平均利率）的抵押贷款。如果是固定利率抵押贷款，借款人将在整个贷款期限内支付16.63% 的利息。但如果是ARM，借款人的利率随着年平均利率而变化，因此到1989年利率降至10%时，他们支付的利息会减少。

世纪之交，房利美和房地美都已转变为股东所有的营利性公司，但FHA规定两房只能从贷方购买所谓的合格抵押贷款，即那些在借款人的债务收入比、贷款数额和首付款规模方面满足一定标准的贷款。这意味着，信用记录不佳或存在其他财务障碍的购房者很难获得贷款购房。

然而，随着MBS投资需求不断增加。贷款人需要向买家提供更多贷款以满足投资者对此类证券的需求，因此他们开始向不合格的买家提供风险贷款。这些降低的贷款要求在稳定抵押贷款市场方面发挥了关键作用，房屋自有率上升，数百万美国人首次购买房屋。然而，这种稳定是短暂的，许多不合格的买家贪多嚼不烂，导致了2008年的次贷危机。